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中國投資逐步升溫的德國“混凝土黃金”

添加時間:2015-05-26 00:00:00 來源:新疆晶威投資集團有限公司 點擊數:1317

        準備投資海外房地產時,還是主要考慮澳大利亞和加拿大嗎?隨著德國房價穩步上漲,更多中國投資者正把目光投向德國的房地產市場。投資德國的“混凝土黃金”。仲量聯行的數據顯示,亞洲投資者在德國的房地產投資額,在2013年底已達到12.7億美元,比2011年增長了916%。《德國之聲》報道,根據中介公司Colliers International的數據,韓國目前是在德國房地產市場投資最多的國家,但中國投資者正日益活躍,2012到2014年期間的投資額達到3.55億歐元(約24.69億人民幣)。

        德國政府歷來將房屋作為基本的社會保障,給予了大量補貼,之前幾十年德國房價一直較低。但自歐債危機以來,歐元疲軟,德國經濟卻保持穩定,房地產價格也相對便宜,吸引了很多國外資金。同時,存款、貸款利率的下調,讓存款成為一個收益較少的理財渠道,也讓貸款的成本更低,這促使更多的國內居民開始了對房地產的投資。德國一家銀行的報告顯示,自從2010年以來,德國七個大城市的房地產價格以平均每年7%的速度上漲。《金融時報》報道,房地產正成為德國的“混凝土黃金。”按投資的城市來看,仲量聯行表示,中國和韓國的投資者在過去三年間在德國進行的房地產投資,27%投資在了柏林,23%在法蘭克福,9%在慕尼黑。投資德國房地產的注意事項德國的法律偏向對租戶的保護。

        二戰后德國物資匱乏,收入水平低,大多數人無力購買房屋,因此政府修建了大量房屋出租。在德國,目前41%的居民仍然居住在出租房中。德國《民法》規定,“出租者無權將現有租戶趕走,租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。”如果投資者希望通過購買房地產獲得出租收入,需要熟悉德國相關的法律法規,對租戶的選擇也要更為謹慎。考慮是否在德國購買房地產,還要考慮交易過程中相對較高的公證費用、登記費用和地產購置稅。根據Beiten Burkhardt律師事務所的報告,在商業性房地產轉讓時,一般情況下,這包括約占房地產價款0.5%的登記費用和1.5%的公證費用。

        此外,大多數聯邦州的地產購置稅為3.5%,柏林的稅率為4.5%。一些投資者希望通過購買德國的房地產移民德國。Beiten Burkhardt的報告顯示,購買房地產并不能成為外國人獲得德國居留許可的理由。但為管理在德國的房地產或監督其房地產投資,外國人可以根據德國《居留法》第6條,通過簡易程序取得多次往返商務簽證。該簽證有效期最多為五年,前提條件是簽證持有人每半年內不會在德國逗留三個月以上。

        此外,商業性投資者可以根據德國《雇傭條例》,通過簡易程序為其高管人員取得以工作為目的居留許可,而不需經德國聯邦勞工局事先同意。如何購買投資回報率高的德國“混凝土黃金”?中國投資者需要密切關注歐洲央行的最新經濟舉措,以判斷德國的融資成本是否能保持在低位,以支持房地產市場的持續升溫。此外,中國投資者還需要與熟悉當地法律法規的專業機構合作,在一個著重保護租客利益的房地產市場中降低自己的投資運營風險。

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